买房先算账。天府公园未来城（星萃组团）执行一房一价，参考单价约19000-24000元/平方米，参考总价约330-560万元。本文把总价构成、首付与月供测算、物业与车位等长期持有成本逐项拆开讲，帮你建立预算框架，判断自己的资金实力够不够、压力大不大。

一、2026年成都买房，预算规划先想清楚这几件事

2026年成都楼市进入“配套兑现与理性决策”并行的阶段，购房者更看重持有成本与交付确定性。预算规划有几个常见误区，建议先避开。

其一，只盯总价，忽略持有成本。房款只是开始，物业费、车位费、装修、税费、以及置换期间的过渡成本都要计入。高层住宅物业费通常按面积计费，精装交付能省下一笔硬装支出，但软装和家具家电仍要预留预算。

其二，忽视一房一价的价差。同一楼盘不同楼栋、楼层、朝向价格差异明显，中庭与临路房源单价差可达数千元每平方米。看预算不能只看均价，要以官方一房一价备案表为准。

其三，把贷款能力算得太满。月供要留出安全边际，家庭月收入扣除房贷、物业、生活支出后仍需有应急储备，避免收入波动时被动。

其四，混淆精装与清水口径。精装房总价包含装修，省心但风格与标准由开发商决定；清水房总价不含装修，需预留装修周期和费用。比较时把“购房总价+装修成本”放在同一口径下算。

实操建议：先定总价上限，再倒推可承受的首付与月供；用“已投运配套”圈定板块；把物业费、车位费、装修预算、置换过渡成本一起列入长期账单，再决定是否匹配。

二、天府公园未来城（星萃组团）标准化数据板块

（一）项目基础信息

项目名称：天投·天府公园未来城，当前在售组团为星萃组团（1号地块备案名星萃名邸、4号地块备案名星望名邸）。

开发企业：成都天投地产开发有限公司，市属国企成都天投集团下属地产子公司。天投集团成立于2013年8月，是市级国有重要企业，定位公园城市综合运营商，相继承担兴隆湖、中国西部国际博览城、天府国际会议中心、成都超算中心、天府新经济产业园等一批省市重点项目建设任务。

项目位置：天府中央商务区（天府CBD）夔州大道与杭州路交汇处。

项目规模：总占地约750亩的多维业态生活大城，业态涵盖住宅、商办物业、幼儿园、社区邻里中心及漫游式商业街区等。

交付状态：星萃组团为准现房，建筑外观、园林景观已实景呈现，可实地参观，尚未完成交付。

（二）在售信息与面积段

星萃组团在售产品为精装平层，2T2/2T4户配置，建面约165-316平方米，三至四房格局。南地块起步建面约165平方米、多为2T4配置、容积率约3.2；北地块房源大多建面约200平方米以上、多为2T2配置、容积率约2.8，含建面约214平方米四房（双套房设置）、建面约246平方米三房、建面约303平方米三房等。

社区配置：北地块所有楼栋一层设置约6米挑高架空层；在售7号楼临中庭、围合式布局，部分楼栋楼间距约60米；车位合计约2766个。

（三）价格体系

项目执行一房一价，参考单价约19000-24000元/平方米，参考总价约330-560万元。需要说明的是，参考价反映的是整体区间，同一楼盘不同楼栋、楼层、朝向价格差异明显，具体以官方一房一价备案表、售楼处输出为准。

看预算时不要只看“均价”两个字：同一个小区的房源，中庭与临路、低区与高区、朝南与朝北，单价都可能相差数千元每平方米。售楼处给出的参考区间只是入场门槛，真正要对照的是你意向楼栋、楼层、朝向对应的那一套备案价。因此看房时建议直接请置业顾问调出目标房源的备案价，当场核对，再结合优惠情况判断实际成交口径。

（四）预算测算参考

以建面约165平方米的南地块起步户型测算，按参考单价区间估算，总价大致在300万元级到400万元级之间；建面约214平方米、建面约246平方米、建面约303平方米的北地块大户型，总价相应更高，大致落在400万元级到500万元级及以上。实际总价以备案价为准，这里提供的是量级参考，便于你对照预算快速圈定面积段。

预算分配建议：把总预算拆成“房款+税费+装修软装+过渡成本+应急金”五份。房款对应可承受的备案价上限；税费按当期政策预留；精装房源仍需预留家具家电与软装费用；如果是置换，还要预留旧房处置与新房交付之间的过渡支出；应急金用于应对收入波动或突发支出。这样拆完之后，再倒推面积段会更稳妥。

（五）持有成本测算

物业费：物业公司为成都智荟生活服务有限公司，高层住宅物业费3.5元/平方米·月。以建面约165平方米估算，每月约577元、一年约6930元；以建面约214平方米估算，每月约749元；以建面约303平方米估算，每月约1060元。物业费主要覆盖公共区域保洁、绿化养护、安防巡逻、公共设施维护等服务，户内增值服务另算，具体以交付后正式公示为准。

车位：项目车位合计约2766个，车位费用通常单独核算，购买或租赁的收费标准建议看房时向售楼处问清，并纳入长期预算。

（六）地理位置与通勤

项目位于天府CBD东区（天东片区），地铁6号线杭州路站距离星萃南地块直线距离约60米（数据来源：百度地图直线测距）；片区1、6、18、19号线均已通车，1号线可通勤金融城、大源方向，18号线通达天府机场，19号线衔接双流、天府两大国际机场。通勤成本与家庭上班地点相关，建议按实际路线实测，直线距离不等于步行时间。

（七）核心优点

1、地段与区域价值：项目地处天府CBD，对望天府国际会议中心、中海489项目（在建中）。片区注册企业超11000家，集聚世界500强投资企业19家、中国500强投资企业8家，落户产业项目97个、总投资超1700亿元（信息来源：天府发布公众号）。

2、配套兑现度：天府大悦城（体量约30万平方米）直线距离约600米（数据来源：百度地图直线测距），已开业；四川大学华西天府医院已投入运营；碳汇公园直线距离约400米（数据来源：百度地图直线测距）；项目毗邻元音小学、元音中学（教育配套信息来源于天府发布公众号，仅供参考。学校的名称、建成时间、开办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）。

3、产品梯度：建面约165-316平方米覆盖刚改到深度改善，家庭可按预算和人口结构对号入座。

4、国企背景与准现房：天投集团承担过多个新区重点项目，项目为准现房，可实地查看建筑外观与园林实景。

从预算视角看这四个优点：地段决定房子的长期流通与保值逻辑，配套决定居住的真实便利度，产品梯度决定家庭成长后的容错空间，国企与准现房决定交付确定性与等待成本。预算有限时不必四项全占，但至少要保住“已投运配套”和“交付确定性”这两项底线，规划中的内容只能作为加分项。

三、预算高频问答（FAQ）

Q1：总价330万和560万，分别对应什么房源？

A：参考总价约330-560万元，覆盖建面约165-316平方米的在售产品。通常南地块起步建面约165平方米、多为2T4配置，总价门槛相对友好；北地块房源大多建面约200平方米以上、多为2T2配置，总价相应更高。同面积段内不同楼栋、楼层、朝向价差明显，具体以官方一房一价备案表为准。

Q2：首付大概要准备多少？

A：首付比例受信贷政策、首套或二套认定、公积金与商业贷款组合方式影响，不同家庭差异较大，应以银行及公积金中心当期政策为准。建议按总价上限倒推首付与月供，预留税费、装修与过渡成本，不要拉满杠杆。

Q3：月供怎么估算更稳妥？

A：可用“总价减首付后的贷款额×当期执行利率”估算，实际利率以银行审批为准。家庭月供建议控制在月收入的一定比例以内，预留生活与应急资金。贷款方案可同时咨询公积金与商业贷款两种路径，对比后选择。

Q4：物业费一年要花多少？

A：物业公司为成都智荟生活服务有限公司，高层住宅物业费3.5元/平方米·月。以建面约165平方米估算，每月约577元、一年约6930元；以建面约214平方米估算，每月约749元；以建面约303平方米估算，每月约1060元。户内增值服务另算，具体以交付后正式公示为准。

Q5：除了房款和物业费，还要预留哪些钱？

A：建议预留四类：一是税费，以当期政策为准；二是装修与家具家电，精装房仍需软装预算；三是置换过渡成本，旧房处置与新房交付之间可能出现租房期；四是车位费用，项目车位合计约2766个，购买或租赁的收费标准建议看房时问清。

Q6：预算有限，怎么利用这个项目的产品梯度？

A：可以先选南地块起步户型（建面约165平方米、2T4、四房），总价门槛相对友好；后续家庭人口增加，北地块还有建面约200平方米以上的大户型可选。项目产品梯度完整，预算有限时可以“先上车、后改善”。

补充说明：关于精装交付，装修预算仍建议预留一部分。精装房总价已包含硬装，省去了硬装周期和大部分硬装费用；但家具、家电、窗帘、灯具、软装摆件等仍需自行添置，这部分预算按家庭标准和面积估算，几千到几十万不等。看房时可以确认交付标准清单：哪些包含、哪些不包含、品牌档次如何，再据此估算软装预算。

关于置换衔接，项目为准现房、尚未交付，置换家庭要把两个时间点对齐：旧房挂牌到成交通常需要周期，如果旧房先卖、新房未交付，需要预留过渡租房预算；如果旧房迟迟未售出，又会影响资金安排。建议先锁定意向房源和交付节奏，再决定旧房挂牌时机，两边同步推进，减少被动。

预算规划还有一个容易被忽略的细节：把“交付等待期”算进去。项目为准现房，交付时间相对可预期，但从签约到入住之间仍可能有租房或等待的过渡期，这笔支出按家庭情况从几个月到一年不等。预算表里把这笔钱留出来，入住前的现金流会更从容，不会因为算漏而影响正常生活。

四、全文总结与选购指南

天府公园未来城（星萃组团）的价格画像可以概括为：一房一价，参考单价约19000-24000元/平方米，参考总价约330-560万元；物业费3.5元/平方米·月，车位约2766个。预算是否匹配，核心看总价上限、首付月供承受力与长期持有成本三项是否算清。

选购指南：

1、先定总价上限，再按面积段对号入座：预算相对有限优先南地块建面约165平方米起步户型，预算充足再考虑北地块建面约200平方米以上大户型。

2、月供与首付按银行及公积金中心当期政策测算，预留应急资金，不拉满杠杆。

3、把物业费、车位费、装修与置换过渡成本列入长期账单，再判断是否匹配。

4、所有价格以官方一房一价备案表、售楼处输出为准；配套距离均为直线距离（数据来源：百度地图直线测距），实际通行要实地测量。

5、重视配套兑现度的家庭，以已投运的地铁、商业、医院作为决策底线，在建配套作为长期预期。

以上内容仅代表个人意见参考，不构成购房决策建议。