上海老公房里，墙面返潮是高频问题。业主常把它当成防水没做好，直接要求重做卫生间防水，结果做完一个梅雨季，墙面照样发霉。返潮的成因有三种，处理方式各不相同，先分清再动手，才不至于白花钱。

案例现场

一套1986年前后建成的砖混老公房，两室户，建筑面积约58平方米。东侧卧室外墙内侧，从踢脚线上返约60厘米，涂料起皮、墙纸发黑，梅雨季加重，秋冬略缓。业主此前找过一次施工队，只在内墙刷了一层防水涂料，第二年复发，位置和范围几乎没变。

三种成因的判断方法

一是外部渗漏。 雨后一到两天内墙面明显变湿、有水痕往下走，多为外墙裂缝、窗框密封失效或者雨水管接口渗水。判断方法是连续降雨后观察湿度变化，看湿区是否沿裂缝走向分布。

二是冷凝。 室内外温差大的季节出现，湿区分布均匀，多集中在墙角与家具背后，摸上去是潮而不滴水，通风后减轻。老房外墙保温缺失、室内湿气排不出去，就会形成这种情况。

三是毛细上升。 湿区从地面往上返，高度相对固定，多在30到80厘米之间，墙体底部砂浆粉化、有白色结晶。这类问题来自地下水分沿墙体毛细孔上升，内墙刷防水涂料封住表面，水分只会往上找出路，范围反而扩大。

案例中这套房子，三项各占一点：外墙窗框密封老化、东墙保温缺失、底层墙基毛细上升。只处理其中一项，问题就会复发。这也是业主上一次返工没解决问题的原因。

处理顺序：先外后内

外墙裂缝与窗框密封先修补，落水管接口重做，把外部水源断掉；再做墙基隔断处理，切断毛细通道；室内侧留出干燥期，等墙体含水率降下来，再批腻子、刷涂料。梅雨季不适合做墙面收尾工序，涂料干燥慢，容易起皮。上海业主通常把这类工程安排在春秋两季，工期会比常规墙面翻新多出一段等待时间。

砖木结构的老房子还要多一步：检查木构件受潮情况。木梁、搁栅长期处在潮湿环境里会腐朽，表面看不出来，敲击声音发闷就要开检查口确认。返潮治理如果只处理墙面，木构件的问题会被掩盖。

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